Mua đất nền để đầu tư, cẩn thận mua nhầm đất “dính” quy hoạch

Cơn sốt đất nền vẫn đang tiếp tục lan trên diện rộng kéo theo tình trạng phân lô bán nền khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng. Không ít người bị cuốn theo tâm lý đám đông, tin lời cò đất bơm thổi mà bỏ tiền mua rủi ro.

Ham rẻ dễ mua phải đất dính quy hoạch

Chị Hồng Hạnh, sống tại quận 2 cho biết chị mua một lô đất nền ở quận 9 diện tích 70m2 từ một chủ đất vào đầu năm 2016. Lô đất này nằm trong thửa đất được phân lô với trên 100 nền có diện tích từ trên 60 – 100m2/nền. Thửa đất này đã có hai đường nhựa rộng 6m, hai đường rộng 8m và một đường rộng 8m phân chia các lô đất thành các lô vuông vức.

Chị Hạnh đã đóng đủ toàn bộ số tiền mua lô đất trên và chờ ra sổ. Tuy nhiên, sau hơn một năm hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chị vẫn chưa nhận được sổ đỏ mang tên mình. Sau nhiều lần liên lạc tới chủ đất và hỏi Phòng Tài nguyên – Môi trường quận, chị Hạnh đều nhận được câu trả lời là “lô đất của chị mua bị dính quy hoạch, thế nên việc ra sổ cho lô đất này chưa thể hoàn thiện được”.

Đến giờ, khi cần vốn làm ăn, chị Hạnh muốn bán lô đất trên nhưng sau cả mấy tháng rao bán, lô đất vẫn không có ai mua dùi đất nền quận 9 đang sốt nóng.

“Mức giá tôi đưa ra là 1,8 tỷ với hi vọng người mua trả giá hơn 1,7 tỷ là bán. Từ khi rao bán, có khá nhiều người đến xem và ưng ý nhưng khi biết sổ đỏ chưa có thì khách lại do dự nên tôi phải hạ giá xuống còn 1,6 tỷ. Một số khách có ý định đặt cọc nhưng sau khi lên phường hỏi biếtt đất của tôi nằm trong dự án quy hoạch thì họ lại từ bỏ. Hiện giờ, tôi hạ giá mảnh đất xuống còn 1,3 tỷ nhưng cũng chưa có ai mua, trong khi giá tôi mua vào cũng đã ngót 1,5 tỷ.

Mãi không bán được nhà trong khi đang cần vốn, tôi đành đem thế chấp đất để vay ngân hàng nhưng vấn đề pháp lý không rõ ràng lại nằm trong quy hoạch nên ngân hàng không chịu duyệt hồ sơ vay của chúng tôi. Giờ đất bán không được mà để vậy cũng chẳng xong”, chị Hạnh ngán ngẩm cho biết.

Được biết, chị Hạnh mua lô đất này vào thời điểm quyết định 33/2014 của UBND Tp.HCM quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa có hiệu lực. Theo đó, diện tích tối thiểu có thể tách sổ ở quận 9 là trên 60m2 với mặt tiền đường rộng từ 7 – 9m.

Trên thực tế, những trường hợp mua phải đất dính quy hoạch như chị Hạnh không phải hiếm. Do thiếu kinh nghiệm, ham giá rẻ nên nhiều người mua đất mà không kiểm tra kỹ quy hoạch của dự án. Việc nhà đất ở vùng ven phân lô bán nền khi chưa đủ pháp lý là rủi ro đã được cảnh báo từ lâu nhưng vẫn nhiều người không biết.

Người mua phải lường trước rủi ro

Ông Phan Công Chánh, TGĐ Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh, nhận xét với tình hình cơ sở hạ tầng phát triển nhanh chóng như hiện tại thì chắc chắn quy hoạch sẽ có nhiều thay đổi. Do đó, trong thời điểm giao dịch, người mua phải kiểm tra quy hoạch rất kỹ để chắc chắn đất họ mua không dính quy hoạch. Vì sau này quy hoạch có thay đổi hay không thì không ai có thể biết trước được.

Do đó ông Chánh đưa ra lời khuyên cho người mua: “Nhà đầu tư bất động sản cá nhân khi mua nhà đất thì phải lường trước được khu đất mình định mua sau này có thể dính vào quy hoạch hay không. Khi mua đất phân lô bán nền, đương nhiên giá trị đất sẽ rẻ hơn nhưng cũng đi kèm nhiều rủi ro về mặt pháp lý. Trong tương lai, khu đất họ đã mua vẫn có thể “dính” quy hoạch và chuyện đền bù giải tỏa hoàn toàn có thể xảy ra.

Người mua nên chọn đất dự án vì có tính ổn định, lâu dài do cơ quan nhà nước đã đồng ý chấp thuận cho chủ đầu tư làm dự án trên đó. Bù lại người mua phải chấp nhận giá đất dự án sẽ cao hơn. Đây cũng là sự khác biệt giữa đất phân lô bán nền với đất dự án”, ông Chánh phân tích.

Liên quan đến vấn đề phân lô bán nền theo quyết định 33, ông Chánh cho rằng đây là một quyết định rất đúng đắn, tạo ra sự nhân văn trong quyền sử dụng và sở hữu đất đai. Chẳng hạn, ba mẹ có một miếng đất rất lớn, muốn chia cho các con thì có thể tách thửa, đây cũng là câu chuyện rất thường gặp.

Tuy nhiên, thực tế vẫn xảy ra việc phân lô theo kiểu hình thành khu nhà ở tự phát. Về lâu về dài, quy hoạch tổng thể chung của cả khu vực sẽ hình thành các khu lụp xụp, ổ chuột mới với rất nhiều hệ lụy. Do đó, các cơ quan nhà nước phải có biện pháp chế tài để quản lý hành vi đó.

Muốn biết đất có tranh chấp, quy hoạch không hỏi ở đâu?

Có thể nói, hiện nay dữ liệu về thông tin tranh chấp quyền sử dụng đất chưa được cập nhật và theo dõi thống nhất giữa các cơ quan liên quan. Nên có thể một trong các cơ quan sau đây sẽ có thông tin này: UBND cấp xã, Phòng Tài nguyên UBND cấp huyện, các phòng/văn phòng công chứng …

Theo đó, bạn cần liên hệ các cơ quan trên để tìm hiểu trước khi quyết định mua.

Với thông tin quy hoạch, thì cơ quan phòng Tài nguyên của huyện, nơi mảnh đất tọa lạc sẽ nắm thông tin này và sẽ cung cấp thông tin khi có yêu cầu của người dân.

Trường hợp bạn muốn mua mảnh đất và ngôi nhà này, nếu đất đó đang có tranh chấp, thì điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này.
– Đất không có tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng mảnh đất này khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên. Do đó, nếu mảnh đất đó đang có tranh chấp, theo quy định, bạn và người chủ sử dụng đất sẽ không được thực hiện quyền chuyển nhượng, mua bán đối với mảnh đất này.

Trường hợp đất trong diện quy hoạch, theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, trường hợp đất trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất, chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Do đó, chủ mảnh đất này vẫn có quyền chuyển nhượng mảnh đất này cho bạn.

Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm, nếu muốn cải tạo, sữa chửa… thì phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Do đó, bạn và người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng mảnh đât này.

Luật gia Đồng Xuân Thuận
Theo Đời sống & Pháp lý

Trích dẫn báo VietNamNet.Vn

Bài viết liên quan

Xu thế đất nền các tỉnh vùng ven Sài Gòn ồ ạt bung... Với việc giá đất nền tại TP.HCM tăng cao, quỹ đất ngày càng hạn hẹp, cộng với xu thế giãn dân, làn sóng người mua tiến về các tỉnh vùng ven, nơi có hạ...
Những rủi ro cần biết trước khi đặt bút ký hợp đồn... Kiểm tra kỹ tính pháp lý của dự án, rà soát từng điều khoản trước khi đặt bút ký hợp đồng, cam kết chất lượng bàn giao nhà của chủ đầu tư, giá các dịc...
So sánh thực trạng “thổi giá” bất động... Lãnh đạo một công ty quản lý bất động sản tại TP HCM nhận xét hầu hết giao dịch bất động sản hiện nay không phải của người mua nhà đất để ở mà chỉ là ...
Đại gia địa ốc “gieo” tiền về tỉnh, kỳ... So với Hà Nội, TP.HCM hay Đà Nẵng, bất động sản ở tỉnh nhỏ tuy không rầm rộ, nhưng lại là nơi nhiều chủ đầu tư âm thầm gặt hái nếu biết nắm bắt cơ hội...
Chính sách, pháp luật về đất đai: “quyết địn... Một trong những lỗ hổng trong chính sách quản lý đất đai hiện nay là quyết định hành chính có thể sinh lợi nên tạo điều kiện cho nguy cơ tham nhũng th...
Trung Quốc: Giá nhà đất tăng gấp đôi sau vài giờ c... Ngay sau khi chính quyền Trung Quốc công bố một dự án xây dựng khu đô thị mới rộng gấp 3 lần thành phố New York tại tỉnh Hà Bắc thì giá nhà đất ở đây ...
Có tiền, nên đầu tư vào đất nền thời điểm này hay ... Cơn sốt đất đang kích thích tâm lý của cả nhà đầu tư cá nhân lẫn người có tiền nhàn rỗi vào cuộc. Tuy nhiên tỷ lệ nắm bắt cơ hội là rất nhỏ và chỉ dàn...
Phân lô, chuyển nhượng đất bằng giấy tay đang diễn... Tình trạng tự ý tách thửa, phân lô, chuyển nhượng đất bằng giấy tay trái pháp luật đang diễn ra nhiều nơi. Để khắc phục, tỉnh Đồng Nai vừa quyết định ...
Khi xảy ra tranh chấp.. cư dân nên làm gì, gặp ai ... Đây là ý kiến được đông đảo độc giả gửi đến các chuyên gia tại buổi tọa đàm trực tuyến "Bùng nổ tranh chấp, dân chung cư phải làm gì? được Báo Trí thứ...
Để không bị lừa, tốt nhất người mua nhà hãy tự cứu... Rủi ro khi mua bán nhà đất xuất hiện muôn hình vạn trạng. Trong khi đó, hệ thống pháp luật vẫn trong quá trình từng bước hoàn thiện. Do đó, cách hạn c...
Kinh nghiệm: Giao dịch tỉ giá thế nào để tránh rủi... Gần đây chúng ta nghe nhiều về tiền ảo, nhiều người đã tham gia vào giao dịch tỉ giá để kiếm lời do mức biến động của những đồng tiền này.  Đây là một...
Đăng tin rao vặt miễn phí, SEO top nhanh nhất.Đăng ngay >>
+